Varför blankar blankarna banker? Om fastighetsmarknaden - banksektorns akilleshäl

Att svenska storbanker har toppat listorna över de mest blankade bankaktierna i Europa uppmärksammades både av Verneri Pulkkinen i förra veckans samlade grafer (se bild 1) , samt i  fredagens avsnitt av SVTs Ekonomimagasin Ekonomibyrån: Bankbubblorna, med Carolina Neurath Bengtsson i spetsen.


Bild 1. Top European banking shorts. Källa: S&P Global

Hur orolig skall man vara? Om skillnaden mellan oro och kris

Vänta lite nu… är inte bankoron redan nedtonad och bilden ovan något gammal? Eller…?
Att dålig riskhantering och/eller nischinriktning skulle vara den största anledningen till haveri för, SVB, Signatur och Credit Suisse tycks alla förståsigpåare vara mer än ense om.

Att inflationen är ett värre monster än den sågande bankoron likaså. Inte minst enligt centralbankerna, vars prioriteringar återspeglas i de fortsatta räntehöjningarna.

Ja, men oro brukar ha en tendens att sprida sig. Att självaste förbundskansler Olaf Scholz tvingas gå ut och mana till lugn och förtroende till det tyska banksystemet i och med marknadsoron kring Deutsche Bank hör inte till vanligheterna.

Å andra sidan gör inte den typ och kaliber av bankoro vi nu bevittnat det heller. Observera ordvalet: oro, inte kris.

- Det är skillnad på oro och kris, som Alexandra Stråberg, chefsekonom på Länsförsäkringar lugnande poängterade i egenskap av inbjuden expertgäst det i ovannämnda programmet Bankbubblorna.

Oro är något man ägnar sig åt i mera enskilda fall, kris är ett övergripapande fenomen. Alla ovan uppräknade, lugnande resonemang och händelser i sammanhanget understryker att man per definition nu har att göra med oro, inte kris.

Varför blankar blankarna banker?  Om skillnaden mellan oro och oro

Blankare blankar av en anledning. De utgår från att priset på underliggande aktie kommer att sjunka. (Låt dig inte förledas av att blankningslistan ovan inte är dagsfärsk. Aktuell blankningsdata återfinns i Finansinspektionens blankningsregister för den som vill följa med i realtid.)

Att storbanker som Handelsbanken, SEB och Swedbank nästan får det trångt om saligheten på Europeiska blankningstopplistan bland bankaktier (Bild 1), går stick i stäv med de lugnande utlåtanden angående såväl det svenska, som europeiska banksystemets stabilitet… eller??

Det verkar i alla fall råda ett allmänt förtroende för att banker överlag idag är stabilare, samt bättre rustade att möta utmanande omständigheter (såväl kriser, som oro) än de var under bankkrisen 2008. I synnerhet i Sverige. Regelverket är rigoröst. De största riskerna och därmed oron, handlar inte om banksystemet i sig, utan den bomb som tickar på inom de svenska bankernas väggar; den högt belånade svenska bostads- och fastighetsmarknaden.

Vi kan således konstatera att det även är skillnad på oro och oro. För att citera Annika Winsth, chefsekonom på Nordea, även hon expertkommentator i ovannämnda TV-sända ekonomimagasin.

- Allra mest orolig (är jag) för svensk bostadsmarknad och den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige.

Det är hon inte ensam om att vara. Siffrorna och rapporteringen kring ämnet talar sitt tydliga språk. Som sagt: blankaren blankar av en orsak. I sammanhanget bör nämnas att den svenska fastighetssektorns aktier även är populära blankningsobjekt.

Skuldsatta hushåll och högt belånad kommersiell fastighetsmarknad

Det är ingen myt att svenska hushåll är högt belånade. Enligt SCB uppgick hushållens skuldkvot, dvs låneskuldernas andel av den disponibla årsinkomsten, till nästan 200% år 2021. Som jämförelse kan nämnas att motsvarande procent i mitten av 1990-talet låg på under 100. Skuldkvoten har ökat markant de senaste decennierna, med bostadslånen som den största drivande faktorn bakom uppgången. Under fjolåret var det första gången på tio år man kunde uppmäta en sjunkande skuldkvot bland svenska hushåll. Trots nedgången är den nuvarande skuldkvoten på 193% fortsättningsvis hög.

Bild 2. De svenska hushållens skuldkvot (låneskulder i procent av disponibel inkomst) över tid. Källa: SCB, www.scb.se


Enligt Handelsbankens senaste fastighetsrapport (publicerad 22 mars) har bopriserna sjunkit med omkring 14 procent hittills i år. Bankens prognos är att bostadspriserna fortsätter sjunka under första halvåret 2023 i och med att boräntorna fortfarande är på väg upp.

Hög skuldsättningsgrad i kombination med fallande priser på bostäder, vilket ökar belåningsgraden, sätter hushållsstatistiken i ännu mindre smickrande dager.


Bild 3. Exempel på bostadsprisutveckling över tid, kategorierna: villapriser, tomtpriser och byggkostnader. Källa: Handelsbankens fastighetsrapport, mars 2023

Problematiken på den kommersiella fastighetsmarknaden står inte oförtjänt i rampljuset. Att kalla fastighetssektorn för en tickande bomb innanför banksystemets väggar må låta provocerande, men är inte långt ifrån sanningen. Detta är ett direktcitat från Finansinspektionens senaste stabilitetsrapport, utgiven 29 november 2022:

”Koncentration och sammanlänkning gör det finansiella systemet mer sårbart. Det finansiella systemet präglas av såväl koncentration som sammanlänkning.1 Bankernas stora exponering mot den kommersiella fastighetssektorn är en sådan koncentration. Andra delar av den finansiella sektorn finansierar också fastighetssektorn, genom aktier och företagsobligationer.”..

Precis som den privata bostadsmarknaden är även den kommersiella fastighetssektorn högt belånad (FI, stabilitetsrapport 2-2022), vilket innebär att en stigande räntemiljö skapar problematik i flera led. Förutom fallande fastighetsvärden, ökad belåningsgrad och framförallt försämrad räntetäckning sätts kreditvärdigheten under ökad press, vilket försvårar refinansieringen ytterligare. För en överblick på ämnet, läs vår artikel Hela fastighetshavet stormar – värdefällor eller guldkorn på rabatt?

Ökad risk för kreditförluster

För bankernas del leder en situation med varaktigt höga räntor till ökad risk för kreditförluster. Fallande fastighetsvärden ökar, som sagt belåningsgraden. I och med att värdet på lånets säkerhet sjunker kan även begränsade rörelser i direktavkastningskrav få stor inverkan på helhetsbilden. Som exempel belyser FI följande: en ursprunglig belåningsgrad på 50% ökar till 67%, om fastighetens värde sjunker med 25%.


Bild 4. Fastighetsvärden och belåningsgrader är känsliga för högre avkastningskrav. Källa: Finansinspektionen, Stabilitetsrapport 2-2022, publicerad 29 november 2022 www.fi.se


Direktcitat: ”Finansinspektionens stresstest visar att många fastighetsföretag är fortsatt sårbara och att bankerna kan få kännbara förluster vid ett stressat scenario. ” (Finansinspektionens stabilitetsrapport, 2022-2).

I klarspråk: banker med hög exponering mot fastighetsbolag med låg kreditvärdighet och korta räntebindningstider löper ökade risker för kreditförluster i en miljö av fortsatt stigande räntor.

Hur skall jag förhålla mig till detta som investerare?

Trevligt att veta, men hur påverkar detta mig som investerare? Förutom förståelsen för att räntehöjningar påverkar i många led och inte alltid nödvändigtvis är enbart positivt för banker, bland annat i och med ökade risker för kreditförluster, i alla fall på kort sikt. För den risktålige kan läget även erbjuda möjligheter. För den den som vill ta rygg på blankarna gäller samma regler som vanligt: dvs läs på och fatta dina egna beslut. (Bl.a. Hur stor är exponeringen till fastighetssektorn, vad är kreditbetyget på låntagarna, hur långa är räntebindningstiderna, hur ser bankernas reserveringar för kreditförluster ut?)

Den som vet vad den köper (eller säljer kort) sover alltid bäst om natten. Läs våra analyser och delta gärna i diskussionen i vårt forum!

För närmare definition av vad ”stressade scenarion” innebär ur såväl fastighets- som banksektorns synvinkel hänvisar vi till läsning av Finansinspektionens rapportering. Följande stabilitetsrapport, (Rapporten bedömer den finansiella stabiliteten och beskriver tillståndet på de finansiella marknaderna samt redogör för kreditgivning och kreditvillkor till företag och hushåll.) publiceras tisdag 30 maj 2023.

Läs även:

Hela fastighetshavet stormar – värdefällor eller guldkorn på rabatt?
Fed prioriterar kampen mot inflationsdraken
I inflationens vågskål väger purjon tungt – Om börsgudar och koftor som kräver sina offer

Källor: 

Ekonomibyrån – Bankbubblorna | SVT Play , 31 Mars 2023
Finansinspektionen, Stabilitetsrapport 2/2022: Stabiliteten i det finansiella systemet 2022, 29 november 2022
Handelsbankens fastighetsrapport , 22 Mars 2023
Pulkkinen, Verneri, Veckans grafer, vecka 13
Statistikmyndigheten, Statistiska Centralbyrån, Stigande räntor kyler av bolånemarknaden, www.scb.se , 14 mars 2023
Westman, Henrik, Inte självklart att reglera banker ytterligare, Dagens Industri, 27 mars 2023