Genova Property Group AB (publ): Genova Property Group Delårsrapport januari-september 2024

Perioden januari-september 2024

• Hyresintäkterna uppgick till 382,7 Mkr (377,1), en ökning med 2 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 283,1 Mkr (280,7), en ökning med 1 procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 84,1 Mkr (42,5), en ökning med 98 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 26,3 Mkr (-18,3), motsvarande 0,58 kr (-0,40) per aktie.
• Periodens resultat uppgick till 9,4 Mkr (-201,9), motsvarande -1,06 kr (-5,78) per aktie efter avdrag för betald ränta på hybridobligationer. Ökningen hänför sig främst till förbättrade värdeförändringar på fastigheter.
• Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna minskade med 4 procent till 3 249,3 Mkr (3 396,4), motsvarande 71,24 kr (74,46) per aktie.

Tredje kvartalet juli-september 2024

• Hyresintäkterna uppgick till 120,6 Mkr (122,6), en minskning med 2 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 92,0 Mkr (94,3), en minskning med 2 procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 27,5 Mkr (18,4), en ökning med 49 procent, varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till 8,7 Mkr (-3,2) Mkr, motsvarande 0,19 kr (-0,07) per aktie.
• Kvartalets resultat uppgick till -50,2 Mkr (-54,1), motsvarande -1,51 kr (-1,66) per aktie efter avdrag för betald ränta på hybridobligationer. Av kvartalets resultat består -82,8 Mkr av negativa värdeförändringar på derivat.

Väsentliga händelser under kvartalet

• I augusti emitterades nya gröna obligationer om 450 Mkr med en rörlig ränta om 3m Stibor

+415 baspunkter med förfall i november 2027.

• I september frånträddes tre fastigheter i Uppsala och Upplands-Bro till ett underliggande fastighetsvärde om 121 Mkr, vilket översteg bokfört värde.
• Ränteswapar om 1 080 Mkr tecknades med en genomsnittlig ränta om cirka 2,3 procent med en genomsnittlig löptid om cirka 6 år.
• Ett nytt grönt finansiellt ramverk fastställdes med en second opinon från Sustainalytics.
• I september emitterades nya gröna hybridobligationer om 300 Mkr. Samtidigt återköptes hybridobligationer om 342 Mkr.
• I september uppdaterades Genovas strategi och mål. Samtidigt antogs en förändrad utdelningspolicy.

Händelser efter kvartalets utgång

• Efter kvartalets utgång rekryterades Anna Barosen till den nyinrättade tjänsten som hållbarhetschef i Genova. Anna Barosen kommer att ingå i Genovas ledningsgrupp.
• Efter periodens utgång har Genova refinansierat banklån om cirka 3 200 Mkr, varav 350 Mkr utgörs av en revolverande kreditfacilitet och 75 Mkr utgörs av en checkräkningskredit. Refinansieringen stärker Genovas likviditet med närmare 100 Mkr och kassaflödet påverkas positivt med närmare 30 Mkr per år till följd av lägre amortering.

VD-KOMMENTAR
Genova redovisar en stark tillväxt i förvaltningsresultatet. Ett fortsatt arbete med kapital-strukturen och refinansiering beräknas sänka bolagets finansieringskostnader med närmare 50 Mkr på årsbasis. Styrelsen har beslutat att uppdatera Genovas strategi för att ta fasta på Genovas förmåga att löpande anpassa verksamheten, fånga affärsmöjligheter och därmed stärka lönsamheten.

Verksamheten utvecklades stabilt under perioden med tillväxt i hyresintäkter och ett ökat driftsöverskott. Förvaltningsresultatet steg med 98 procent till 84 Mkr som en effekt av lägre negativa värdeförändringar i joint ventures och intressebolag, ett ökat driftsöverskott samt ett förbättrat finansnetto. Substansvärdet per aktie minskade med 4 procent till 71,24 kr per aktie jämfört med samma period föregående år men ökade jämfört med årsskiftet.

Finansiering
Genom ett systematiskt arbete har vi fortsatt att sänka våra finansiella kostnader, vilket stärker intjäningen och ökar förvaltningsresultatet per aktie. Under kvartalet och efter kvartalets utgång har vi ingått nya finansieringsavtal med banker om totalt cirka 3,4 Mdkr till förmånliga villkor och med förlängd kapitalbindning och därtill genomfört ett antal övriga åtgärder. Sammantaget beräknas dessa åtgärder sänka finansieringskostnaderna för räntebärande skulder och hybridobligationer med närmare 50 Mkr på årsbasis samtidigt som kapitalbindning och räntebindning förlängs.

Uppdaterad strategi
Styrelsen har uppdaterat Genovas strategi för att på ett bättre sätt tillvarata bolagets förmåga att löpande anpassa verksamheten genom att fokusera på de fastighetssegment som vid varje tidpunkt bedöms ge den bästa avkastningen. Historiskt har Genova framgångsrikt förändrat och anpassat tyngdpunkten i de olika affärsområdena utifrån rådande marknadsförutsättningar. Både substansvärde och förvaltningsresultat har ökat kraftigt sedan 2017 och under perioden 2017-2023 var den genomsnittligt årliga tillväxten i förvaltningsresultat och substansvärde per aktie 61 respektive 17 procent.

Genovas breda erfarenhet och kompetens inom fastighetsmarknaden i kombination med en dynamisk organisation borgar för att vi har goda förutsättningar att fortsätta generera goda resultat. När tidigare operativa mål avseende projektvolym och fastighetsvärde nu tagits bort kan vi utvecklas mer flexibelt för att nå våra finansiella mål om tillväxt i förvaltningsresultat och substansvärde per aktie. Jag ser detta som ett naturligt steg vidare i Genovas utveckling.

Investeringar
Genova ska fortsätta att växa lönsamt inom befintliga affärsområden; förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransaktioner. Inom projekt och stadsutveckling fortsätter arbetet med vår pågående byggnation av bostäder och lokaler i Norrtälje, Knivsta, Enköping och Upplands-Bro. Dock räknar vi med en mer begränsad volym av nystartade projekt framöver. Vad gäller fastighetstransaktioner bedömer vi att affärsmöjligheter som passar Genova kan komma att bli fler med den högre aktivitet vi ser i marknaden. Vi ska fortsätta växa med selektiva förvärv av fastigheter med potential för tillväxt i avkastning och utveckling av byggrätter.

Genova har idag en betydande byggrättsportölj om närmare 600 tkvm. Vår avsikt är att i större utsträckning utvärdera försäljning av dessa och därmed realisera den starka värdeutveckling vi haft i byggrättsportföljen. Frigjort kapital ska återinvesteras i högavkastande eller kassaflödesgenererande fastigheter med utvecklingspotential i syfte att stärka intjäning och kassaflöden.  

Uppdaterad utdelningspolicy
Genova har idag en stabil balansräkning, en balanserad kapitalstruktur och goda förutsättningar för fortsatt värdeskapande och ökad intjäning. Mot denna bakgrund har styrelsen beslutat att uppdatera bolagets utdelningspolicy. Genovas mål är att från och med årsstämman 2025 lämna utdelning till aktieägarna som minst uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet per år med kvartalsvis utbetalning, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar något annat.

Förstärkning med hållbarhetschef
Vi har ett pågående arbete för att ytterligare stärka Genovas hållbarhetsarbete. Som ett led i detta har vi rekryterat Anna Barosen till den nyinrättade tjänsten som hållbarhetschef som ingår i ledningsgruppen. Med sin breda och mångåriga erfarenhet från fastighetssektorn, hållbarhet och innovation kommer Anna vara en viktig del i att driva vårt hållbarhetsarbete vidare.

Framåtblick
Fastighetsmarknaden präglas av en högre aktivitet överlag samtidigt som flera makrofaktorer är fortsatt osäkra. Med en uppdaterad strategi, stärkt kapitalstruktur och ett starkt engagemang i organisation är vi väl rustade att ta nästa steg i Genovas utveckling.

Michael Moschewitz, VD

För ytterligare information, vänligen kontakta:
VD, Michael Moschewitz, telefon 070-713 69 39, michael.moschewitz@genova.se

Om Genova
Genova Property Group AB (publ) är ett dynamiskt fastighetsbolag med bred kompetens inom olika segment av fastighetsmarknaden. Bolaget ska driva en hållbar värdetillväxt genom aktiv förvaltning, stadsutveckling, projektutveckling och fastighetstransaktioner i Sverige. Per den 30 september 2024 ägde Genova fastigheter till ett värde om cirka 9,5 miljarder kronor samt en betydande byggrättsportfölj. Genovas aktie är sedan 2020 noterad på Nasdaq Stockholm.

Denna information är sådan information som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanståendes kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 25 oktober 2024 kl. 08.00 CEST.

Genova - Smålandsgatan 12 - 111 46 Stockholm - www.genova.se