Analysguiden: ANALYS Fabege: Risk för ökade vakanser i kommande kvartal
Hyresintäkterna sjönk något till 847 mkr, främst drivet av tidigare avyttrade fastigheter. För kommande kvartal flaggade bolaget för risk för ökade vakanser. Likt tidigare fortsätter räntenettot att tynga förvaltningsresultatet som uppgick till 353 mkr. Substansvärdet steg marginellt till 147 kronor och substansrabatten uppgår nu till cirka 42%, klart högre än jämförelsegruppen. Vi upprepar vårt motiverade värde om 90 - 110 kronor.
Utmanande att nå positiv nettouthyrning för året
Hyresintäkterna steg marginellt till 2 577 (2 539) mkr för årets första nio månader. Den årliga indexeringen samt inflyttningar i färdigställda projekt ligger bakom uppgången, som dock begränsades av minskade intäkter från avyttrade fastigheter och avflyttningar. I identiska bestånd är uppgången hittills under året 5% (12%). Bolagets uthyrningsgrad för perioden sjönk till 89% (91%), vilken kan komma att öka kommande kvartal enligt bolaget. Driftöverskottet minskade något till 1 907 (1 923) mkr, drivet av högre fastighetskostnader främst för värme och administration under vintermånaderna. Bidraget från bostadsutvecklingen i Birger Bostad uppgick till 230 (486) mkr i intäkter och -247 (-463) mkr i kostnader, totalt -6 (6) mkr. Överskottsgraden var oförändrad på 75% (75%), vilket inkluderar bostadsutvecklingen Under perioden har större projekt färdigställts och inflyttats, som Operan och Dramaten i Flemingsberg samt garagefastigheten i Haga Norra. Nettouthyrningen uppgick till -85 (-3) mkr drivet av en mer avvaktande hyresmarknad, kända avflyttningar samt större kunder som minskar ned sina kontorsytor, vilket gör målet om en positiv nettouthyrning för helåret utmanande.
Refinansiering sker till lägre räntenivåer
Det höga ränteläget samt ett negativt bidrag från resultatandelar i intressebolag, drivet av ett ökat tillskott till Arenabolaget, har slagit mot förvaltningsresultatet som sjönk med -9% till 1 012 (1 113) mkr. Men tack vare Riksbankens räntesänkningar har bolagets lån kunnat refinansieras till en lägre ränta. Den genomsnittliga räntenivån var oförändrad och uppgick till 3,16% (3,16%) vid utgången av perioden. Fortsatt räntesänkningar väntas, vilket kommer att sänka ned den genomsnittliga räntenivån framöver. Centrala administrationskostnader var i nivå med samma period föregående år, likväl som övriga poster inom förvaltningsresultat. Resultatet för perioden slutade på -668 (-3 527) mkr drivet av orealiserade värdeförändringar på fastigheter om -1 236 (-5 415) mkr och derivat om -444 (-115) mkr. En effekt av det högre ränteläget jämfört med året innan är att avkastningskraven har stigit. Vid periodens utgång uppgår det nu i snitt till 4,54% (4,25%) för det samlade fastighetsbeståndet.
Analysguiden upprepar sitt motiverade värde
Fabege handlas idag till en substansrabatt om cirka 42% mot rapporterat långsiktigt substansvärde per aktie (EPRA NAV). I dagsläget är bolagets substansrabatt högre än sina historiska nivåer och bör kunna närma sig jämförelsegruppens nivåer vars genomsnittliga substansrabatt uppgår till cirka 13%. För 2024 estimerar vi att Fabege når ett förvaltningsresultat på 4,44 kronor per aktie. Analysguiden anser att ett motiverat värde för Fabege ligger någonstans mellan 90 - 110 kronor, vilket skulle innebära att substansrabatten närmar sig jämförelsegruppens substansrabatt.